¿Qué es una hipoteca inversa?

Dentro del mundo de las hipotecas, existe la llamada hipoteca inversa, que es un préstamo del banco por el cual se le abona a un cliente una cantidad mensual a cambio de que ofrezca su vivienda como garantía. Como su propio nombre indica, es justo la operación inversa de una hipoteca corriente y como resultado final el inmueble pasaría a manos de la entidad cuando queden satisfechos todos los pagos concertados entre las partes.

Tipos de hipoteca inversa 🏠

Dentro de las modalidades de una hipoteca inversa, se puede distinguir entre dos tipos en la actualidad: la del tipo vitalicio o la temporal.

Una hipoteca inversa vitalicia es aquella que el cliente percibe de por vida una renta por la venta de su vivienda a un banco. En esta modalidad no suele existir fecha de vencimiento, por lo tanto, la cantidad percibida suele ser meno a la del tipo temporal. Adicionalmente este producto suele estar aparejado a la contratación de un seguro de vida de renta vitalicia que se activa cuando el titular del contrato supera el valor máximo de la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa del tipo temporal se limita a un contrato en el que se establece una fecha de vencimiento. El titular percibe la totalidad del valor de su inmueble en cuotas mensuales. Una vez se alcance el importe del bien, el contrato alcanza su fin  y se deja de percibir la renta mensual pactada por el banco. Este tipo de hipoteca inversa no tributa el IRPF en España (ver en otros países).

Además de las opciones anteriores, cabe la posibilidad de firmar una hipoteca inversa de disposición única en la que el banco realizará único pago al cliente de acuerdo con la tasación de su vivienda.

¿Qué ocurre con la vivienda al término de la hipoteca inversa? 💶

La pregunta que muchos se hacen sobre la hipoteca inversa es siempre la misma: “¿Qué ocurre con mi casa cuando se termina el contrato? En el caso de la modalidad de cuotas mensuales, el uso y disfrute de la vivienda sigue perteneciendo al usuario y solo pasará a manos de la entidad financiera cuando halla fallecido el titular de la misma. Puede darse el caso que los herederos del inmueble decidan quedarse en propiedad con dicho inmueble, aunque para ello deberán abonar el banco todo el préstamo concedido al titular previamente.

¿Quién puede acceder a este producto financiero? 👴👵

Este producto financiero está diseñado para personas mayores de 65 años o aquellos que puedan acreditar una discapacidad superior al 33% o dependencia severa.

Crecimiento en España de las hipotecas inversas 📈

Según datos de MAS VIDA, compañía especializada en soluciones financieras para clientes mayores de 65 años, En el año 2022 se han hecho el doble de hipotecas inversas que en 2021. La falta de recursos para vivir es la principal razón de este tipo de operaciones. Los mayores de 65 años se enfrentan a un problema en España: con una pensión media de 1.258€ y una inflación galopante, no pueden hacer frente a sus gastos. Sin embargo, la mayoría de estas personas tienen un patrimonio inmobiliario que pueden hacer líquido sin perder el uso o la propiedad de sus viviendas.

Según los datos del Consejo General del Notariado, en el primer semestre de 2022 se habían firmado en España 238 hipotecas inversas, más que todas las que se hicieron en 2021 (197), y esta es una tendencia que seguirá en aumento. Según esta misma fuente, el importe medio de las hipotecas inversas realizadas en el primer semestre de 2022 ha sido de 430.000€, una cifra tres veces superior a la de la hipoteca media tradicional.

En Europa se formalizaron 40.000 hipotecas inversas en 2021; en España, no llegaron a 200
Para Julián Franco, socio director de MAS VIDA, compañía especializada en este tipo de operaciones, «esta forma de complementar las pensiones aprovechando el propio patrimonio inmobiliario va a seguir creciendo en España, al igual que sucede desde hace años en otros países de Europa: en Francia, UK, Bélgica o Italia se realizaron más de 40.000 operaciones de este tipo durante 2021; en España apenas llegaron a 200».

Según los datos de GRUPO TASVALOR, compañía especializada en tasaciones inmobiliarias, el número de valoraciones realizadas para la concesión de hipotecas inversas se incrementó este año un 62% respecto a 2021, con un valor medio de los inmuebles tasados de 630.000€.

Estas operaciones se concentraban tradicionalmente en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Málaga, Valencia y Bilbao; si bien este año se han extendido a Sevilla, Zaragoza, Coruña, Córdoba, Alicante, Murcia y Palma de Mallorca.

La falta de recursos para vivir es la principal razón de este tipo de operaciones
Según la experiencia de Julián Franco, «las razones por las que los dueños de una vivienda formalizan una hipoteca inversa son en un 40% de los casos por falta de recursos para vivir; en un 20% lo hacen para liquidar alguna deuda; un 20%, para ayudar a un familiar y un 20%, porque no tienen descendientes y quieren disfrutar en vida de su patrimonio».

En este tipo de operaciones los propietarios reciben una cantidad que puede estar entre el 45 y el 85% del valor del inmueble, dependiendo de la edad de los propietarios y de si son una o dos personas las que componen la unidad familiar.

Así, por ejemplo, el propietario de una vivienda en Madrid valorada en 348.000€ podría recibir si tuviese 65 años un capital de 159.000€ (si es una única persona) o 128.300€ si se trata de una pareja. Si tuviesen 75 años, 201.000 € y 168.000 €, respetivamente, y si tuviesen 85 años percibirían 246.000 € en el caso individual y 214.000 € en el caso de ser pareja.