Cómo minimizar riesgos en tus inversiones de crowdfunding inmobiliario

En el actual escenario económico, la inversión inmobiliaria sigue siendo una de las opciones más atractivas para aquellos que buscan una estrategia de ahorro a corto y medio plazo. No en vano, este momento destaca por la cifras récord de compraventa de inmuebles en España. A diferencia de otros post, en este caso hablaremos del crowdfunding inmobiliario, una modalidad de inversión en real estate que ha cogido mucho vuelo durante los últimos años.

Sin embargo, el creciente interés por este mercado también trae consigo una serie de inquietudes relacionadas con los riesgos inherentes a los proyectos. Ante esta situación, las garantías han cobrado protagonismo y se han convertido en un factor clave al momento de tomar decisiones en este ámbito.

Qué es el crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es una modalidad de inversión colectiva que permite a pequeños y medianos inversores participar en proyectos inmobiliarios mediante la aportación de capital de manera conjunta, a través de plataformas online especializadas. Esta modalidad ha ganado popularidad en los últimos años, ya que ofrece una alternativa accesible para invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de contar con grandes cantidades de dinero.

En el crowdfunding inmobiliario, los promotores de proyectos (generalmente desarrolladores inmobiliarios) presentan sus propuestas en plataformas de crowdfunding, donde los inversores pueden elegir a qué proyectos desean contribuir. A cambio de su inversión, los participantes obtienen una rentabilidad que puede estar vinculada al éxito del proyecto, ya sea a través de la venta o alquiler de propiedades, o mediante otras formas de retorno de la inversión.

De acuerdo con el informe Real Estate Crowdfunding Report 2023, elaborado por la plataforma Walliance, esta modalidad logró una recaudación acumulada de 53.000 millones de euros al cierre de 2023. A pesar del crecimiento, la seguridad y la protección de las inversiones siguen siendo las principales preocupaciones de los inversores.

Ventajas del crowdfunding inmobiliario

1. Acceso a proyectos de inversión inmobiliaria con menores cantidades de dinero. Los inversores no necesitan ser grandes capitalistas, ya que pueden participar con aportaciones pequeñas, lo que democratiza el acceso a este tipo de inversiones.
2. Diversificación del portafolio de inversión. Al permitir a los inversores participar en varios proyectos al mismo tiempo, se facilita la diversificación, lo cual ayuda a reducir riesgos.
3. Transparencia y facilidad de acceso a la información. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario proporcionan detalles sobre los proyectos, los promotores, y las condiciones de la inversión, lo que permite tomar decisiones informadas.
4. Rentabilidad. Dependiendo del éxito del proyecto, los inversores pueden obtener una rentabilidad atractiva a través de los ingresos generados por la venta o alquiler de propiedades.

Riesgos del crowdfunding inmobiliario

1. Riesgos de ejecución. Al igual que cualquier inversión inmobiliaria, los proyectos pueden no salir como se esperaba, lo que podría afectar el retorno de la inversión.
2. Solvencia de los promotores. Es fundamental que los inversores verifiquen la experiencia y solidez de los promotores, ya que el éxito del proyecto depende en gran medida de su capacidad para ejecutarlo correctamente.
3. Regulación. Aunque está en expansión, el crowdfunding inmobiliario puede estar sujeto a diferentes marcos regulatorios según el país, lo que podría generar incertidumbre para los inversores en algunos mercados.

Conscientes de esto, desde Walliance han elaborado una lista de las garantías más comunes que ayudan a minimizar los riesgos en los proyectos inmobiliarios.

5 aspectos a tener en cuenta para minimizar los riesgos en el crowdfunding inmobiliario

1. La experiencia y solidez del promotor
   La primera y más importante garantía en cualquier inversión inmobiliaria es la experiencia y la estabilidad del promotor. Antes de considerar cualquier tipo de colateral, los inversores deben asegurarse de que el proyecto esté a cargo de una empresa sólida, respaldada por un equipo profesional capacitado y especializado. Como señala David Cedeño Torres, Real Estate Investment Manager de Walliance, «un promotor sólido no solo aporta experiencia, sino también la capacidad de resolver imprevistos y garantizar el éxito del proyecto, incluso en condiciones adversas. Esa confianza es la mejor garantía para cualquier inversor».
2. Garantías hipotecarias
   Las garantías hipotecarias son las más frecuentes en los proyectos inmobiliarios. Estas permiten al inversor ejecutar la propiedad financiada en caso de que el promotor no cumpla con sus obligaciones. Sin embargo, desde Walliance se recomienda tener en cuenta que no todas las hipotecas tienen el mismo valor. Es crucial verificar si el inmueble tiene cargas previas y si el valor de la hipoteca cubre adecuadamente la inversión. Según CBRE, una buena relación préstamo-valor (Loan-to-Value) no debería superar el 70-80%.
3. Garantías a primera demanda
   Este tipo de garantía otorga al inversor el derecho de reclamar directamente al garante, que generalmente es una empresa vinculada al promotor, en caso de incumplimiento. Aunque las garantías a primera demanda son más sencillas y rápidas que las garantías hipotecarias, su eficacia depende en gran medida de la solvencia del garante.
4. Garantías de cumplimiento del promotor
   Estas garantías incluyen avales personales o empresariales proporcionados por el promotor para respaldar el proyecto. Aunque no ofrecen el mismo nivel de seguridad que una hipoteca, muestran un compromiso significativo por parte del promotor, lo cual puede ser un indicio de seriedad y responsabilidad.
5. Co-inversión del promotor
   Cuando el promotor también invierte su propio capital en el proyecto, demuestra confianza en su viabilidad y asegura una mayor alineación de intereses con los inversores. Desde Walliance, recomiendan a los inversores verificar con detalle las reservas de capital o fondos propios comprometidos por el promotor antes de tomar cualquier decisión.

Como concluye David Cedeño Torres, «si un proyecto no cuenta con garantías suficientes o las mismas no son claras, podría ser una señal de riesgo. Por esta razón, la seguridad del inversor es un elemento prioritario en el desarrollo de nuestro negocio y nos comprometemos a ofrecer un asesoramiento experto para garantizar la máxima seguridad en cada una de nuestras operaciones».